Démembrer votre bien, c’est séparer le droit d’en disposer, la nue-propriété, du droit d’y vivre et d’en toucher les loyers, l’usufruit. Le fisc valorise chaque part avec un barème fondé sur l’âge de l’usufruitier : 90 % de la pleine propriété avant 21 ans, 10 % au-delà de 91 ans. Ce barème, que peu de propriétaires connaissent, rend souvent votre donation de nue-propriété moins coûteuse qu’une transmission en pleine propriété laissée à la succession. Tout dépend du moment où vous la faites, et c’est précisément ce que nous calculons avec vous.
Ce que vous y gagnez
Votre situation sort de ces cas de figure ?
Nous la décrire en deux lignesVous reconnaissez-vous ?
Pour aller plus loin
Si vous êtes en indivision après un décès ou un achat à plusieurs, retenez d’abord ceci : nul ne peut vous contraindre à y demeurer (art. 815 du code civil). Vous pouvez demander le partage à tout moment, sauf si vous avez signé une convention d’indivision, d’une durée maximale de 5 ans renouvelable. Au quotidien, les décisions de gestion se prennent à la majorité des deux tiers des droits indivis, mais la vente du bien exige en principe l’accord de tous, et c’est là que vous vous retrouvez bloqué. Le démembrement, en séparant dès le départ nue-propriété et usufruit, vous évite souvent l’indivision plutôt que de vous obliger à en sortir ensuite. Nous regardons lequel des deux chemins s’applique à votre bien.
Ce point mérite d’être vérifié chez vous ?
Demander mon bilan gratuit
Ces images illustrent le type de dossier que nous traitons. Elles ne montrent ni votre situation ni celle d’un client en particulier.
1. Vous décrivez votre situation dans le formulaire
2. Nous vous rappelons pour comprendre ce qui vous amène
3. Nous faisons votre bilan, chez vous ou en visioconférence
4. Vous recevez vos conclusions par écrit, sans engagement
Honoraires
Les honoraires d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant sont libres : au temps passé, en forfait pour un bilan, ou en commission sur les produits que vous souscrivez. Aucune grille nationale ne fixe de tarif. C’est pour cela que nous chiffrons votre mission au premier rendez-vous, avant que vous ne vous engagiez, jamais après. Ce premier rendez-vous, lui, ne vous coûte rien.
Trois choses font varier le montant chez vous : la complexité de votre situation (un seul bien, ou un patrimoine dispersé entre plusieurs pays), le nombre de personnes concernées par votre décision, et le fait que vous vouliez un conseil ponctuel ou un suivi dans la durée. Nous vous le disons avant, pas sur la facture.
Si la visioconférence ne vous convient pas, nous vous rencontrons en personne dans ces communes de l’Eurométropole :
Vous avez le même interlocuteur du premier rendez-vous à vos conclusions écrites, sur le sujet démembrement de propriété.
Vous venez avec ce que vous avez sous la main : vos contrats, vos titres de propriété, vos questions. Nous posons votre situation avant de vous recommander quoi que ce soit, en présentiel ou en visioconférence, sans engagement de votre part.
Prêt à faire le point sur votre situation ?
Demander mon bilan gratuitVotre premier rendez-vous
Nous partons de votre bien et de l’âge de chacun : votre barème d’usufruit et l’intérêt réel d’un démembrement en dépendent directement. Vous sortez du rendez-vous en sachant si l’opération vous sert, et à quel moment la faire.
Non, et c’est important pour vous : c’est une convention fiscale forfaitaire (art. 669 du CGI), pas une estimation de votre espérance de vie. Elle sert à calculer vos droits de donation, de succession ou votre assiette d’IFI, rien d’autre. Elle ne dit pas combien de temps vous garderez la jouissance de votre bien.
Oui, vous pouvez demander le partage à tout moment : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (art. 815 du code civil). Deux réserves : un report judiciaire temporaire, ou une convention d’indivision signée ensemble pour 5 ans au maximum, renouvelable. Au quotidien, la gestion se décide à la majorité des deux tiers, la vente exige en principe l’unanimité.
Le mécanisme reste le même partout en France : nue-propriété, usufruit, barème fiscal. Ce qui change chez vous, c’est le registre où votre bien et les droits qui le grèvent sont inscrits, le livre foncier, issu de la loi du 1er juin 1924. Il remplace le régime hypothécaire utilisé ailleurs, et nous en tenons compte dans le calendrier de votre opération.